Fuente: Cecilia Cuello Realtor
Una base de datos creciente y secreta de edificios de condominios no elegibles está
generando serios desafíos para los propietarios en el sur de Florida. Esta lista,
administrada por Fannie Mae —una entidad federalmente autorizada— ha crecido
rápidamente, dificultando la venta de unidades o la obtención de préstamos para
reparaciones críticas. El problema se ha intensificado debido a la presión que
enfrentan las asociaciones de condominios para cumplir con las nuevas
regulaciones estatales de seguridad.
Datos recientes revelan que el número de condominios en el sur de Florida incluidos
en esta lista se ha más que duplicado en los últimos dos años. Hasta marzo de 2025,
hay 696 edificios afectados en los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach,
lo que representa casi la mitad del total de condominios no elegibles en todo el
estado. Estos edificios son descalificados principalmente por problemas financieros,
de seguros o de mantenimiento. Cuando un condominio aparece en la lista, los
propietarios suelen quedar imposibilitados de vender sus propiedades utilizando
hipotecas convencionales, y las asociaciones enfrentan dificultades para obtener
préstamos destinados a reparaciones necesarias.
Las exigencias cada vez más estrictas de Fannie Mae se deben al colapso del edificio
Champlain Towers South en Surfside en 2021. Ahora, Fannie Mae exige que las
asociaciones de condominios presenten informes financieros y de mantenimiento
detallados cuando un propietario desea vender su unidad. Si se determina que el
edificio tiene reservas insuficientes o problemas de mantenimiento no resueltos,
queda inhabilitado para recibir financiamiento respaldado por Fannie Mae.
Dificultades con las Hipotecas
Fannie Mae, junto con Freddie Mac, controla aproximadamente el 70% de las
hipotecas residenciales en Estados Unidos. Estas agencias mantienen
lineamientos estrictos, lo que dificulta que los compradores obtengan
préstamos para propiedades incluidas en la lista de no elegibles. Si bien existen
hipotecas no conformes, estas suelen ser más costosas y difíciles de conseguir.
Sin embargo, las compras en efectivo no se ven afectadas, lo cual representa
una alternativa común en el mercado de condominios del sur de Florida.
Cómo terminan los condominios en la lista
Los condominios son incluidos en esta lista confidencial por diversas razones,
como la falta de seguro adecuado, problemas estructurales, altos niveles de
morosidad en los pagos o un porcentaje elevado de unidades en alquiler. Tras
la tragedia de Surfside, Fannie Mae incrementó su nivel de escrutinio sobre los
condominios más antiguos, exigiendo informes detallados sobre las
condiciones de los edificios. Estas nuevas regulaciones se implementaron con
el objetivo de evitar los riesgos asociados a financiar propiedades que puedan
presentar problemas graves de mantenimiento o financieros, aunque no sean
evidentes a simple vista.
Razones para estar en la lista:
Problemas estructurales o de seguridad: Edificios con problemas
estructurales no resueltos o riesgos para la seguridad.
- Reservas insuficientes: Asociaciones de condominios que no cuentan con
fondos adecuados para cubrir el mantenimiento y las reparaciones.
- Litigios pendientes: Proyectos que enfrentan procesos legales que podrían
representar riesgos financieros.
- Problemas de seguros: Condominios que no cumplen con los requisitos de
seguro establecidos por Fannie Mae.
- Alta proporción de unidades en manos de inversionistas: Condominios con
un porcentaje elevado de unidades propiedad de inversionistas, lo cual
puede ser menos atractivo para los prestamistas.
A pesar de que esta lista está ganando visibilidad, Fannie Mae no la ha hecho
pública, lo que deja a muchas asociaciones de condominios sin saber que están
incluidas hasta que un prestamista rechaza una solicitud de financiamiento.
Aunque es posible que un condominio sea eliminado de la lista, el proceso
suele ser largo y complicado.
Consecuencias de estar en la lista negra:
- Dificultad para vender: Los condominios en la lista pueden ser más difíciles de
vender, ya que los compradores potenciales podrían tener problemas para obtener
una hipoteca.
- Ventas estancadas: El rechazo de préstamos puede retrasar o frenar las ventas o
intentos de refinanciamiento.
- Financiamiento alternativo: Los compradores podrían verse obligados a recurrir a
opciones de financiamiento alternativas, como préstamos no conformes o compras
en efectivo, las cuales suelen ser más costosas y difíciles de calificar.
Estrés Financiero y Desafíos Legislativo
Además de las regulaciones más estrictas impuestas por Fannie Mae, la legislatura
del estado de Florida introdujo nuevas leyes en 2023 y 2024 que exigen que los
edificios de condominios de más de tres pisos se sometan a inspecciones
regulares y cuenten con fondos de reserva suficientes para reparaciones mayores.
Estos cambios han impuesto una carga financiera significativa sobre muchos
condominios antiguos, que anteriormente podían renunciar a los requisitos de
fondos de reserva.
El aumento de las tarifas de seguros y la necesidad urgente de reparaciones
estructurales han hecho que muchas asociaciones tengan dificultades para cumplir
con estas nuevas obligaciones.
Para algunos, la carga financiera se ha vuelto abrumadora, ya que los costos por
evaluaciones especiales para reparaciones aumentan, junto con primas de seguros
que se disparan y presionan los presupuestos. Al mismo tiempo, el mercado para
vender estas unidades se ha vuelto más difícil, dejando a muchos condominios
atrapados en un ciclo de tarifas crecientes y ventas en declive.
Un Giro Hacia Compradores Mayoristas e Inversionistas
Esta presión financiera podría provocar un aumento en las ventas de
condominios en bloque a inversionistas. Expertos del sector predicen que los
cambios legislativos podrían flexibilizar las reglas para compradores
mayoristas, facilitando así que los inversionistas adquieran propiedades con
problemas.
Este cambio podría representar una salida para las asociaciones de
condominios en dificultades, pero también señalar una transformación en el
mercado inmobiliario de condominios.La Lista Secreta
La existencia de esta lista de condominios no elegibles cobró notoriedad
pública en 2023, cuando las asociaciones de condominios comenzaron a notar
un aumento en los rechazos de préstamos. Aunque inicialmente se pensó que
era una medida reciente, se ha revelado que Fannie Mae ha mantenido esta
lista durante al menos 21 años.
A pesar de su creciente impacto, Fannie Mae ha rechazado la calificación de
“lista negra” y no ha publicado su contenido. Sin embargo, se están realizando
esfuerzos para brindar mayor transparencia y asistencia a las asociaciones de
condominios que enfrentan estos desafíos.
Salir de la lista
Es posible ser eliminado de la “lista negra” de Fannie Mae, pero el proceso
puede ser arduo y requerir mucho trabajo.
