Resumen Ejecutivo
El Fondo de Real Estate Residencial finalizó el ejercicio 2025 con un resultado neto de $632.500, logrando un Retorno sobre Patrimonio (RoE) del 5,75%. Nuestro índice de referencia (NPI Residencial), registró un retorno total para el mismo periodo del 4,9% compuesto por 4,8% atribuible a la actividad de renta y 0,1% de apreciación de capital.
El NPI (NCREIF Property Index) es un índice trimestral que mide el rendimiento de la inversión en propiedades inmobiliarias de “calidad institucional” en Estados Unidos. Registra la rentabilidad total- incluyendo ingresos y apreciación de capital- de activos inmobiliarios (oficinas, industriales, comercio, apartamentos) mantenidos por inversores en un entorno fiduciario.
Aspectos clave del NPI:
- Medición: Evalúa el rendimiento de propiedades adquiridas, ponderadas por su valor de mercado actual.
- Componentes: Incluye rentabilidad por ingresos (alquileres) y cambios en la valorización (apreciación) de los inmuebles.
- Cobertura: Representa una gran base de datos de activos inmobiliarios, reportados sin deuda, cubriendo diversos tipos de propiedades y ubicaciones.
- Uso: Sirve como referencia clave para evaluar el rendimiento de carteras inmobiliarias y entender las tendencias del mercado inmobiliario estadounidense.
- Frecuencia: Se publica trimestralmente y las propiedades se tasan con regularidad.
El rendimiento se vio presionado por factores que impactaron en la rentabilidad total:
A) Aumento de Costos Operativos NO controlables:
1) Aumento de Impuestos a la Propiedad
2) Aumento de Expensas por:
a. Obligatoriedad de obras de mantenimiento.
b. Constitución de fondos de reserva.
B) Presión en la Base de Inquilinos:
1) Nuevas regulaciones y controles migratorios.
2) Incremento en el costo de vida en el sur de La Florida.
Estos factores provocaron un aumento del nivel de vacancia por sobre el promedio historico de la cartera
C) Estancamiento en Valoración de Activos:
Las propiedades de la cartera no registraron aumentos significativos en su valor de mercado respecto a 2024.
Resultado / Rendimiento del Fondo
El resultado final del ejercicio neto de impuestos fue de $632.500 representado un Retorno sobre el Patrimonio (ROE) del 5,75%.
Análisis de la Evolución del Mercado Inmobiliario
Las tendencias de mercado de 2025 en el segmento del fondo fueron:
- La mediana del alquiler en Florida se proyectó cerca de $2.100 al mes representado un crecimiento anual de aproximadamente 1%).
- El precio medio de la vivienda en Florida se proyectó alrededor de $420.000 representado un aumento de aproximadamente el 3%).
Los factores que incidieron en este aspecto fueron:
a) La construcción de nuevas unidades, especialmente en Miami, influyo para moderar el crecimiento de las rentas al aliviar la presión de la demanda.
b) El alto nivel de tasas de interés lo que contribuyo a contraer la demanda de unidades en el mercado.
Conclusión:
El fondo logró un rendimiento total neto de impuestos de 5,75% en un contexto de aumento de costos operativos y disminucion de la demanda en el mercado de alquileres y de compraventas.
El principal desafío reside en concentrar la gestión en estrategias activas que permitan mitigar el impacto de aumento de los costos en los ingresos del portafolio y generar plusvalía en el activo para asegurar un Retorno Total atractivo.
